一、中国物业管理协会房屋安全鉴定专业委员会成立（论文文献综述）
李邺寰[1]（2020）在《常州市住宅专项维修资金管理研究》文中研究表明住宅专项维修资金是指保修期到期后专门用于房屋共用部位、共用设施设备维修、翻新和改造的资金。随着商业化和住房社会化的加速发展,为确保业主的合法权益不受侵害,维护社会和谐稳定,住房专项维修资金的管理也在不断加强,住宅专项维修资金的管理模式和制度也在不断变化。伴随着中国的住宅专项维修资金缴存金额的快速增长,人们对生活品质的要求也在不断提高,对管理者的工作水平提出了更高的要求,对社会和住房专项维修资金的期待也越来越高,而这些新的情况和新的问题也给住宅专项维修资金的管理带来了新的挑战。常州市住宅专项维修资金的主管单位是常州市物管中心,维修资金使用和结算的审批权限于2017年初正式下放到各区级主管单位。20172019年,常州市市区（天宁、钟楼、新北）住宅专项维修资金申请使用共审批通过25458个项目,结算审批通过13803个项目。随着维修资金量和报修量的逐步增多,常州市住宅专项维修资金管理上也逐渐显露一些问题,比如申请流程繁琐、双三分之二签字难度大、维修资金增值保值率低、监管被动等等。产生这些问题的原因主要有业主对维修资金了解不充分、自治机制尚不完善、维修资金完全由政府代管存在弊端、相关法律制度不完善等等。通过分析现有研究成果,结合美新日和深圳香港等城市的经验,建议可以通过提升业委会在住宅专项维修资金管理中发挥的作用、多渠道促进维修资金保值增值、优化申请使用程序、完善相关法律制度、加强维修资金宣传、引导和监管等措施来完善常州市住宅专项维修资金的管理。
闻立达管理咨询(北京)有限公司[2]（2019）在《物业管理行业责任边界问题研究》文中研究说明第一章课题研究概述1.1课题研究的现实意义我国物业管理经历了36年的发展,目前拥有世界上最大的管理规模、最快的增长速度、涉及面最广的客户群体、数量最多的物业服务企业和最庞大的从业人员队伍。物业管理机制逐渐覆盖了不动产管理的各个领域,成为现代服务业的重要组成部分。在快速发展过程中,物业管理行业面临着诸多问题。宏观方面:政府对物业管理行业认识与支持的不足,法律法规政策不健全,物业服务费调整机制缺失、管理服务标准体系建立不完善、业主对物业管理不理解不认同不支持,等等;微观方面:设施设备维修养护是使用服务费还是使用住宅专项维修资金,
沈建忠[3]（2019）在《坚持党建引领 服务为本 推动行业创新发展——中国物业管理协会第四届理事会工作报告》文中研究指明各位领导、各位代表:今天大家欢聚北京,隆重召开中国物业管理协会第五次会员代表大会。改革开放40年,站在新时代新起点,物业管理行业也进入深化改革转型升级的关键时期,相信本次大会的召开对行业的高质量发展将产生重要的影响。下
张焱[4]（2019）在《住房承租权特别保护法律研究》文中研究表明随着流动人口的不断增加和人们生活观念的不断更新,租赁住房居住已经成为居民解决住房问题的方式之一。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,在经济社会发展中起到十分重要的作用。在租购同权的宏观政策背景下,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,必须强化对住房承租人的特殊保护。各类房屋表现的功能不同,不同房屋租赁承载的社会价值和使命也不一样。住房租赁因承载着特殊的社会保障功能,应与商业用房租赁、公共住房租赁适用不同的法律规则。商业用房租赁属于市场化主体行为,应充分尊重当事人的意志和合同自由原则;公共住房租赁保障的对象是社会中的中低收入者,对社会弱势群体的保障是国家或政府的当然义务,不属于平等主体之间的法律关系;住房租赁首先是民事合同关系,但因关涉承租人的生存和发展利益,以传统民法坚持的合同自由无法达成对住房承租人的公平对待,因此需要国家权力介入对所有权绝对和契约自由原则进行一定程度的干预和规制,以强制性规范保护住房承租人的特殊利益。传统民法坚持所有权绝对和契约自由原则,无法实现保护弱势住房承租人的目的,需要立法对住房租赁法律关系进行干预,对合同自由的形式正义进行矫正,以实现实质正义。以保护住房承租人合法利益为宗旨,实现出租人与承租人在住房租赁关系中实质上的平等,是各国住房租赁法的重要法政策目标。各国住房租赁法律制度突破了传统民法的合同相对性原则,以租赁合同为基础、以住房承租权为核心建构保护承租人的住房租赁法律制度,通过增加住房出租人义务,限制出租人的权利,扩大住房承租人权利,强化住房承租权的物权化效力,提升承租人地位等,强化对住房承租人权利的倾斜保护。论文首先对住房承租人权利特别保护的缘由进行了理论论证。由于承租人在住房租赁关系中处于弱势地位,客观上就需要法律对形式平等进行矫正,对弱势的住房承租人予以倾斜性保护,实现实质性的平等;住房关系着承租人及其家人的基本生存利益,从利益衡量比较,承租人的利益﹙居住利益﹚要比出租人的利益﹙收取租金的投资利益﹚更为重要,更应得到法律的适度的倾斜性保护;在人权法上,国际公约确认了适足住房权是一项基本人权,将承租人对租住房屋上的租赁权提升到人权保障的高度,住房租赁承租人享有的的适足住房权包括住房安全权、人格尊严权、住房安宁权、禁止驱逐权等,确保住房承租人在租住房屋期间享有安全、自由、和平和尊严的权利是适足住房权的重要内容和使命;在法理论上,住房承租权源于住房租赁合同与占有的结合,通过占有的状态表现出权利的性质,法律对于占有的事实给予物权性请求权的保护,自然应以占有的保护方式保护住房承租人的承租权,法律对于有权占有的保护实际上是保护其背后的实际权利;社会理论方面,20世纪初的所有权社会责任理论强调个人所有权的行使,应为国家的公共利益甚至为增进人类的共同需要和幸福而附随社会责任。住房所有权的社会义务就是要发挥住房的社会保障功能,对住房所有权人附加相应的社会义务,并限制住房所有权人行使权利的自由。对住房承租人权利的强化就是对住房所有权所施加的束缚。住房租赁法律制度应以保护住房承租人特殊权利、稳定住房租赁关系和社会秩序为目标,贯彻承租权物权化、承租合同长期化、租金标准稳定化、承租人权利业主化、权利表征显性化等主要制度理念,体现为特殊的制度构成。文章论述了基于住房租赁合同的承租人和出租人的基本的权利和义务,以及基于诚实信用而生的特殊的附属义务。在国家对住房租赁市场的监管和对当事人利益的平衡方面,应建立住房租赁的最低适住性安全标准,保障承租人在租住房屋中安全、健康、有尊严地居住和生活;建构住房租赁的租金调整制度,稳定住房租赁关系,平衡双方当事人利益;强化对住房租赁押金的规制,特别要建立专业租赁机构押金的分离管理制度;在限制住房出租人权利行使方面,应建构住房租赁合同解除中对承租人的特别保护制度,以正当理由规则保障住房承租人的租赁存续利益;赋予住房出租人的减损义务,发挥物尽其用的社会效益;限制出租人收回住房私力救济,实现社会和平稳定,从而达到保障住房承租人利益的目的。基于保障住房承租人生存利益的政策考量,各国立法强化对住房承租人的居住权利的优先保护。这种受到法律特别保护的居住性权利是专属于住房承租人享有的,经过学者们的提炼,形成承租权概念。本文理清了住房承租权的含义,认为住房承租权（住房租赁权）就是承租人在租赁住房中的居住权,是承租人基于住房租赁合同,在租赁住房交付后,对租赁租房占有期间所享有的,得在租赁住房中安全、健康、有尊严地居住和生活的权利,也即是承租人对租赁住房为使用、收益,并得对抗新的所有权人和其他第三人的权利。承租权的实质性特征就是物权化效力。住房承租权具有保障租赁关系存续、对抗其他人对承租人安定居住和生活的妨害和阻扰的效力。在分析住房承租权的性质和效力基础上,提出我国住房租赁法应采承租权物权化的理论构建保护住房承租人的制度体系。现代民法在坚持私有财产保护和契约自由的原则下,更加强调对社会弱者的保障,追求社会公平正义和实质平等。在住房社会化运动的推动下,立法者逐渐承认了住房承租人对租赁住房的特殊利益。各国立法强化住房承租人的权利保护,赋予住房承租人在租赁住房占有期间以较强的保护手段,出现了住房承租权物权化的趋势和特征。对于住房承租权予以物权化效力保护,是世界各国住房租赁法律制度的主要内容,且有不断得以强化的趋势。各国立法大多规定了房屋买卖不破租、承租人优先购买权、承租人优先续租权等制度,租赁法律关系不因租赁住房的所有人变更而受影响,成立在先的租赁权可以对抗新的房屋买受人,在与第三人权利存在冲突时,住房承租人享有同等条件下的优先保障权。这样的制度安排使得承租权具有较强的稳定性,住房租赁合同目的获得持续、安全的保障。住房租赁法律制度是以住房承租权为核心而建构的制度体系。住房承租权成立后,其效力主要表现为住房租赁法律关系的存续不因住房所有权人的变动而受影响,住房承租人基于合法占有而得享有占有保护的物上请求权。基于承租权的效力辐射,次承租人和承租人死亡后的同住人也享有基于承租权的特别保护,租赁关系稳定性得到延续。本文认为住房承租人优先购买权制度具有独立的制度功能和社会价值,但应完善我国的优先购买权制度,基于交易的安全和秩序,不应忽视住房受让人的利益保护,因此租赁住房通过公开拍卖的不应有承租人优先购买权的适用;优先续租权没有独立的制度价值和功能,理由在于住房租赁契约属于继续性债之关系,租赁合同的存续特别重视当事人的信赖关系与人格信用,住房租赁合同到期后是否续展依赖于承租人与出租人相互间的信赖关系,若在合同履行中双方信赖关系被破坏,赋予住房承租人在合同期限届满时主张法定优先承租权,明显对出租人不公,因此,法律重视住房租赁契约上当事人间信赖基础之维护,是否续租,原则上交由当事人在信赖关系之基础上选择。在对出租人住房实现抵押权时,存在与住房承租人利益的冲突,各国创设了诸多制度保障承租人的利益,包括承租人知情权、缓期交付制度、抵押权人同意制度等,我国立法应建构抵押权实现过程中对住房承租人特殊保护制度。在租赁住房买卖过程中,承租人的地位不因所有权人变更而受影响,受让人得承继原出租人地位,买卖不破租赁规则属于特别保护住房承租人的强制性规定,不应允许当事人特约预先放弃,否则该制度就失去了存在的价值和意义,对住房承租人的保护将流于形式,本文对我国现行法律规定进行了梳理,提出了完善我国住房租赁核心制度的构想,并论述了司法处置（强制拍卖）债务人住房对承租权的保护制度及对承租权干扰的排除,完善住房租赁登记备案制度,增强住房承租权的公示效力,保障真正的住房承租人,预防债务人（住房所有权人）与案外承租人通谋以虚假租赁合同阻碍强制执行的行为得逞。最后,本文基于现代城市居住模式下住房承租人权利的扩展分析,认为在我国以建筑物区分所有与传统独家独户的住房形态已有根本性的变化,承租人租赁的住房不仅是对业主住房专有部分的使用,还必须使用小区物业范围的公用部分和公共设施设备,必须维护小区住户的共同利益,形成与业主（出租人和小区其他业主）、物业服务人、业主委员会等多方面的法律关系。提出承租人在住宅小区的特别权利获得保护的依据是业主权利的默示让与,特别权利内容就是准业主权,包括居住小区公共资源和设施设备使用权、接受物业服务权、参与公共事务管理权、在业主大会上陈述意见权、知情权、妨害行为制止权等,进一步强化对住房承租人特别保护,维系小区物业范围内所有居住者的共同利益和秩序,力图构建住房承租人权利的立体保护制度体系。法律是当事人利益平衡器。住房租赁法的制度在强化保障住房承租人利益的同时,应兼顾出租人利益的保护,平衡当事人间的利益。世界各国的立法进程体现出对住房承租人权利的保护有一个逐步扩大权利范围、不断强化住房承租权效力（保护方法）的过程,即便一些国家（日本、德国等）的人均住房比都已达1.0以上,也仍然继续以强化对住房承租人的保护为住房租赁法的宗旨。我国的住房租赁法应遵循现代住房租赁法的立法方向,应以租赁合同为基础而构建住房租赁法律关系相关规则,以承租权为核心构建住房租赁法律制度,特别保护承租人利益,促进住房租赁市场健康发展。
浙江省房地产业协会物业专业委员会,浙江省房地产业协会法律与维权专业委员会[5]（2018）在《物业服务企业法律责任边界研究》文中指出前言"蓝色钱江保姆纵火案"引发了社会大众对于物业服务企业法律责任的关注,也引发了物业服务行业内部对于物业服务企业法律责任边界问题的思考。在这一大背景,本课题开始了对于物业服务企业法律责任边界问题的研究工作。在本课题走访调研的过程中,基本上所有受访的一线物业服务从业人员都提出了一个问题:物业服务企业的角色究竟是什么?一位受访者将物业服务企业类比为"上个世纪的居委会,什么事情都要管",此种角色定位恐非现代物业服务企业应有之义。
本刊编辑部[6]（2018）在《新思路谱写新篇章——中国物业管理协会2018年度会长会议部分代表发言（节选）》文中研究表明在中国物业管理协会（以下简称中国物协）2018年度会长会议上,中国物协各副会长及副秘书长和各专委会负责人先后发言,就中国物协2017年度工作报告和2018年度工作计划提出了意见和建议,并就学习十九大精神、民营企业党建工作、取消资质后的行业自律、诚信建设、行业技能竞赛、行业人才培养、中小企业帮扶工作、行业服务质量提升、行业标准化建设、2018年物业管理产业博览
施润[7]（2017）在《“住宅专项维修资金业主自管模式”的立法构建研究》文中研究指明住宅专项维修资金的本质,是业主为行使区分所有权之共同管理权的便利而设立的管理工具。但业主拥有资金所有权,并不代表业主必须进行自主管理。在业主管理能力有限的现实背景下,立法并未将增强业主管理能力作为重点,而是希望通过政府代管专项维修资金、物业服务企业代管维修事务转移业主的共同管理责任,但问题是,专项维修资金的管理事务虽然被转移,但住宅小区建筑物维护保养的长期风险并未转移,建筑物维护管理责任是住宅小区业主难以逃避的责任。对于政府行政机关代管专项维修资金的模式而言,政府作为外在行政力量,难以深入住宅小区了解建筑物维护保养现状,难以确定专项维修资金的提取是否为资金滥用,也难以介入小区微观治理过程,难以在专项维修资金决策使用过程中平衡各方主体利益。因此,政府行政机关往往倾向于牺牲资金使用的便捷效率而设置重重管理手续以保障资金的安全性,但由于业主难以监督政府管理权力的正当行使,以致曝光出全国归集5000亿专项维修资金,却在制度体系外暗自保值增值等丑闻1,政府代管所出现的挪用、贪污等管理漏洞,证明政府代管体系下资金安全性实难保障,政府代管模式受到来自于资金安全性、资金使用效率性两方面的质疑。此外,长久习惯于政府代管,以至于许多业主认为,住宅建筑物老旧的维修管理责任在政府,从而出现老旧小区的维修维护难题,更难以形成业主积极维护管理小区共有部分的责任意识。因此,住宅专项维修资金管理模式的立法设计,其基本出发点应当从如何转移业主管理责任的立法思路转变到为业主自管责任的履行提供完善制度保障的立法思路。在具体制度设置上,应当通过设置激励机制,便利于业主履行专项维修资金的管理责任,增强业主自主治理能力,促进住宅小区的保值增值。在立法目标上,应以促进实现专项维修资金的使用效益为目标,在此过程中注重管理权力的合法控制,以维护资金安全。对于业主自管模式下的专项维修资金立法,首要的问题就是制度模式设计的问题,必须强调住宅小区业主自管责任的履行和必要的政府监管两个方面的重要性。在立法思路上,一方面,在住宅小区共有范围不明、业主组织难以成立、业主知情权难以保障的情况下,业主履行自管责任无异于纸上谈兵,即使有精英业主勇于维护业主集体利益,但没有制度化的设计和保障,精英业主也难以承担重大责任压力。因此,必须为全体业主承担自管责任奠定基础,扫清制度障碍。在现阶段,有积极意义的制度设计主要包括:构建住宅小区区分所有权制度,促进住宅小区的一体化保护;完善业主公约制度,以明确业主对于专项维修资金的管理责任;明确小区应当设置业主组织的制度,并构建互利合作、沟通互信的参与表决机制;最后,构建业主共同利益的救济维护机制,保护业主个体为共同利益进行权利救济的积极性。另一方面,必要的政府监管则又是促进专项维修资金业主自管秩序良好运行所必须的条件。在监管理念上,政府监管是一种“有限干预”,容许业主自主管理资金过程中形成各种有效模式;政府监管是一种“有效干预”,干预的目的是形成有效率的业主自主治理,克服业主组织等资金治理主体在资金运营过程中的权威性不足和效率低下等弊病。在监管的具体措施方面,政府应当制定必要的小区自治扶持计划、培育第三方社会机构（如业主协会、维修事务评估机构、物业职业经理人）的成长,制定基于特定项目的财政支援计划等。因此,必要的政府监管包含了支持援助及秩序规制的双重含义。业主自管模式下专项维修资金立法的第二个问题在于制度的整体构建。首先在于构建什么样的专项维修资金管理主体制度。当前形势下,由物业企业主导的“垄断式”商业治理结构支配小区治理,将专项维修资金交由物业企业主导,则资金失控危险极高,物业服务企业代签名、假签名的案例即为证明。建立业主团体组织,以小区的组织化代替单个业主对外联络的个体契约化,同时考虑大型小区的现实需求,以建立真正紧密连接的业主共同利益维护机制,此为制度构建的上策。但更为重要的是,要建立有利于业主积极履行管理责任的表决机制和参与制度,构建业主组织的法治化管理机制。其次,专项维修资金归集与续筹、使用、保值增值三大制度,分别对应了实践过程中的“归集续筹难”、“使用难”、“保值增值难”三大难题,因此也是论文着力解决的问题。排除将问题归结于民众素质、文化传统等视角,单从法律制度的角度分析,从制度设立的依据、公共性参与的权利保障、到立法的科学性、立法制度的完备性等均存在重大缺陷,以至于“三难”问题并非单一制度规定或行政命令就可以解决。但归集到一点,解决的总体方案在于保障资金的使用安全性、使用过程中的真正民主参与,合理划分针对特定情形的特定使用程序。在此,立法应当充分重视现代网络信息技术对于业主权利保障的重要意义。专项维修资金的“使用难”是“三难”的核心,只有解决了这一问题,才能真正促使“归集续筹难”、“保值增值难”问题的解决。最后,专项维修资金自治与监管的整体秩序建构,只是刚刚塑造了一个自治型小区和小区型公共收益制度的雏形。未来,作为小区的基础收益制度,其来源应当更加丰富、并通过金融化运作保值增值,在这一过程中,小区公共治理结构也更加完善。一个建基于住宅小区的民主治理机制和小区型公共资金体制模式将逐渐形成。它将使人们更加深刻的认识到,社会公共利益和民主政治绝不是生成于政府的单方面行政管控,而是来源于基层治理的整体机制设置。社会财政,也绝不仅仅单是国家意义上的公共财政,也包括小区自治型资金管理制度。在最终意义上,良好的小区治理才是良好国家治理的根本来源,二者是紧密的整体。除导论外,论文主体共七章。前三章着重于阐述住宅专项维修资金业主自管模式的理论基础,从历史与域外经验、自管责任的立法激励、政府监管的必要性等方面进行理论梳理。后四章着重于法律制度体系的构建,从主体组织制度、归集续筹制度、使用支出制度、资金的金融化治理等方面进行全面阐释。第一章,住宅专项维修资金管理模式的历史演进与域外考察。首先,本章探究我国住宅专项维修资金管理法律制度形成和演变的历史脉络,展示出政府强力推进与个人私权意识觉醒在制度变革过程中的重要作用。其次,剖析专项维修资金的制度属性,指出将专项维修资金的性质定位于资金而非基金,主要是我国住宅小区的治理实际所决定,但同时,政府代管模式也逐渐显现出政府在过度介入社会微观事务后的弊端。再次,本文结合各主要国家和地区有关住宅公共部分维修的相关立法和管理模式,指出专项维修资金业主自管是国际立法的主流趋势,相关立法应当着重于构建业主自管的制度体系,激励业主积极担当自管责任,但同时,政府必要的监督与协助义务也是制度得以良好运行的保障。第二章,住宅专项维修资金的业主自管责任本章主要解决为什么要由业主自管专项维修资金、业主自管专项维修资金的可行性、以及如何构建业主积极履行自管责任的立法激励等理论问题。首先,本章认为,在业主自管能力有限的情况下,立法着力于转移业主自管专项维修资金的事务,但无论是政府代管还是物业代修,业主均无法免除最终责任后果。其次,从区分所有权理论、政府逐步退出微观管理事务的改革、业主自管模式改革的可行性等各方面讲,业主自管模式都具有现实可行性。再次,问题的关键在于立法如何激励业主履行积极管理义务。为此,在理论上需要改革建筑物区分所有权理论,为业主的小区共有权确定权利边界;在制度上则需要通过业主组织、业主公约、参与表决机制、救济机制的改革,建立业主为共有利益而担责的制度基础。第三章,住宅专项维修资金业主自管模式的政府监管本章主要回答业主自管模式是否需要政府监管、政府监管的理论基础、政府如何监管业主自管专项维修资金的行为等问题。首先,业主自管行为存在权利滥用的风险,同时容易陷入集体行动的困境,这些弊病都决定了政府监管的必要性。但政府监管行为亦存在其必要的干预限度,应当确立政府监管的法定原则、有限干预和顺势而为的原则、服务与扶助的原则等。政府监管不是制约与限制,而是以合法性监督为前提,扶持不具有治理能力的自管主体,同时对资金治理过程中形成的有效模式进行优化。在监管的过程中注重监管目标、时机、监管对象等监管具体规则的选择,较为完善的监管法治体系应当涵盖业主自管组织的建立与发展、资金的归集与续筹、资金的使用和工程维修等各方面。第四章,住宅专项维修资金业主自管组织的法律构建业主大会是最核心的专项维修资金业主自管组织。健全而良好运行的业主大会制度及业主委员会职责的依法行使,是专项维修资金能够实现业主自管的关键。本章从我国小区治理的现实出发,论证从物业服务企业所主导的垄断式小区商业治理结构向业主组织主导的小区公共治理结构转型是历史必然。具体法律制度的设计应当考虑我国住宅小区大型化的现状及对外联络的便利性,规范政府机构的指导行为,设置楼宇业主委员会制度、建立有关业主委员会的规则监督体系,保障业主知情权。制度建构中着重强调两个方面,其一,应注重小区规约立法机构的设立,以小区的法治化治理实现对业主组织的监督。其二,业主自管组织的法人化对于专项维修资金的使用管理、保值增值意义重大,但同时应吸取各国经验,有效解决业主自管组织的对外责任承担问题。第五章,自管模式下住宅专项维修资金的归集与续筹归集与续筹是专项维修资金的使用前提。现行立法采政府强制归集代管模式,业主组织没有自主归集权,未来要建立业主自治归集模式,必须首先完善小区控制权的转移制度,在确立业主组织法人地位基础上建立适合于住宅小区的业主强制归集义务制度和业主成员责任制度。在其他方面,首先,立法应放松不必要的监管,保障业主对于专户管理银行的选择权;除设置业主账户外,应根据“受益原则”设置共有统筹账户。其次,现行立法在归集依据、归集主体确定、老旧小区专项维修资金补建等方面均存在重大疏漏,亟需改进;再次,续筹问题除着重于法律规则的完善,也应根据我国住宅小区业主共有收益来源广泛的特点,建立小区公共收益补充专项维修资金的具体制度规则。第六章,自管模式下住宅专项维修资金的使用法律问题支出使用问题是专项维修资金的核心问题,专项维修资金使用支出程序本质上是小区业主的公共管理与决策过程,立法理念上应注重财产安全性与支出效益性的结合。首先,对于支出使用的一般程序,需设立详尽的预算决策程序;在具体的使用表决规则上,应注重业主对于维修问题科学性的认识,在此基础上与表决的民主性相结合;现代网络信息技术为保障业主参与权、监督权提供了便利,立法应当充分重视其在解决传统表决决策规则难题上的意义。其次,应急维修特殊使用决策规则并非权益之计,其核心理念在于业主“适足住房权”的保障,立法应信任并授权业主组织相应处置权利,并给予必要的政府救助。再次,住宅维修和保养是业主不可推卸的责任,但在工程招投标、维修施工过程中均存在资金使用风险,需加强立法监督,维护资金安全。第七章,自管模式下住宅专项维修资金的金融化治理该部分在于解决专项维修资金闲置中的保值增值理念与制度设计。本章认为,专项维修资金的保值增值,目标不在于金融投资以实现资金价值最大化,而在于小区财产的安全与小区治理水平的提升。因此,构建以专项维修资金购买小区公共财产保险的法律制度,既能实现资金的保值增值,又有利于减轻业主赔付责任,减少小区共有部分更新的资金压力,应当成为业主的首要选择。在投资其他理财产品时,立法应注重资金安全监管的程序设计。最后是结论与展望部分。本部分首先阐释了在住宅小区治理转型背景下,专项维修资金业主自管的理想模式,这一治理模式是以业主自管责任为基础的多元主体共治的有机治理整体。同时,本部分认为,合理的自管模式的架构,为业主自管能力的养成与习得提供良好的制度环境;而业主自管能力的提升,又从本质上塑造了业主的公共参与精神和责任意识,从而有助于形成以财产权为基础的社会自主管理体制,实现真正的社会治理现代化。
本刊编辑部[8]（2017）在《2017,撸起袖子,怎么干?——2017年度中国物业管理协会会长工作会议部分代表发言（节选）》文中研究指明在中国物业管理协会（以下简称"中国物协"）2017年度会长会议上,中国物协各副会长及副秘书长和各专委会负责人先后发言,就中国物协2016年度工作报告和2017年度工作计划提出了意见和建议,并就行业诚信建设、规范业主委员会、行业人才培养、2017年物业管理产业博览会、"营改增"后的行业税负问题以及行业协会脱钩后的
南京市物业行业协会[9]（2016）在《物业服务第三方运行机制研究》文中研究表明前言我国物业管理行业30多年的快速发展,取得了巨大进步,为经济社会发展作出了重要贡献。但不可否认,当前物业管理领域矛盾纠纷在依然较为突出。在新阶段如何推进物业管理行业科学健康有序发展,一直是政府部门、专家学者、企业负责人共同探讨、关注的重要课题。作为社会多元化治理创新的物业管理第三方自从2010年在北京正式诞生以来,作为一个公平公正权威专业的帮助、引导和规范物业管理市场的第三方机构,发挥出不可替代积极作用,其模式得到了社会各方的重视。目前,据统计,南京等部分城市学习借鉴北京城市经验,启动了物业第三方立法;上海不少街道基层开办了第三方非营利性组织,积极探索其在化解业主自治方面矛盾纠纷的作用;武汉宁波等市政府采购了物业第三方服务产品,等等。应该说,当前物业第三方发展逐步显现良好发展势头,但是在物业第三方的法律地位、业务领域、收费渠道、技术规范等方面,业内认识上还存在不少分歧。
王晓[10]（2016）在《既有住宅维护性再生策略与辅助知识库建构》文中认为发达国家在经历了住宅大规模新建、新建与再生并重阶段后,住宅建设的重点转向了既有住宅的再生阶段。通过科学的维护管理,定期的检测与修复等方式,及时降低导致住宅退化或损毁的因素以实现住宅的全面再生,是目前发达国家住宅再生领域的新课题。我国住宅建设经过30年的高速发展,已经逐步从简单的数量扩张转变为质量提升阶段,既有住宅再生逐步成为我国住宅建设道路上的“新常态”。但我国的住宅再生仍处于初级阶段,随着再生实践的不断深入,暴露出了许多的问题,仅依靠大规模的事后改造方式难以从根本上解决问题,同时也映射出我国对既有住宅再生理解的偏差与指导理论的匮乏。在寻求可持续发展的背景下,需重新审视我国的既有住宅再生实践,开展更加全面、系统的研究。由此,本研究在住宅再生理论背景下,提出了维护性再生这一概念,其主张以预防性的视角,采取最基本的保养、修缮措施保障住宅的质量与安全,在对发达国家及地区经验分析研究的基础上,结合我国既有住宅的现状特点,提出了我国维护性再生的相关策略,进一步建构了现行体制下推动维护性再生实施的辅助知识库。具体由以下几个方面展开：首先,通过对我国既有住宅再生实践特点、住宅产权及相关制度要求的分析,指出维护性再生倡导的,以预防性视角关注日常保养,有计划的维护、维修的方式,能够持续长效的改善既有住宅的质量,应对我国既有住宅面临的挑战,并在此基础上探讨了推进维护性再生存在的困难和问题。其次,通过对发达国家及地区既有住宅维护性再生运行机制及相关实践的分析与论述,总结了其丰富的经验。再次,根据发达国家及地区的启示,在对我国既有住宅维护性再生多方主体的利益诉求分析基础上,挖掘了维护性再生开展的动力；通过搭建维护性再生的组织架构与实施程序,夯实了维护性再生的运行基础：并进一步建立了多维度的保障措施,以确保维护性再生的持续长效。最后,从技术维度出发,针对我国维护性再生体系尚未健全,技术标准落后,人员匮乏,难以应对既有住宅状态检测诊断的复杂性、不确定性和多学科性等问题,提出了搭建辅助知识库作为科学实用的技术工具,以提高既有住宅修复决策的科学性与合理性,提高维护维修质量效率,从而推动我国维护性再生的开展。具体以东北地区为实施区域,详细论述了既有住宅病理诊断及修复知识库的构建过程。既有住宅维护性再生策略的研究,对丰富既有住宅研究具有重要的学术价值,对我国既有住宅再生实践具有理论指导作用；既有住宅病理诊断及修复知识库平台的构建,有利于住宅维护维修行业的健康发展,可以为我国相关政策标准的制定提供研究基础,具有重大现实意义和长远意义。
二、中国物业管理协会房屋安全鉴定专业委员会成立（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、中国物业管理协会房屋安全鉴定专业委员会成立（论文提纲范文）
（1）常州市住宅专项维修资金管理研究（论文提纲范文）
| 致谢 |
| 摘要 |
| abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 选题背景与意义 |
| 1.2 国内外研究动态与评析 |
| 1.3 研究思路与方法 |
| 1.4 创新点与难点 |
| 2 住宅专项维修资金管理及其研究的基础理论 |
| 2.1 住宅专项维修资金管理简述 |
| 2.2 住宅专项维修资金管理研究的理论基础 |
| 3 常州市住宅专项维修资金管理现状及问题 |
| 3.1 常州市住宅专项维修资金管理现状 |
| 3.2 常州市住宅专项维修资金管理存在的问题 |
| 3.3 产生问题的原因分析 |
| 4 美新日等国及深圳香港住房维修资金管理模式和经验 |
| 4.1 美国维修资金管理模式 |
| 4.2 新加坡维修资金管理制度 |
| 4.3 日本的修缮金 |
| 4.4 深圳市住宅专项维修资金管理 |
| 4.5 香港房屋维修资金管理方式 |
| 4.6 经验总结 |
| 5 完善常州市住宅专项维修资金管理的建议 |
| 5.1 提升业委会、物管会在住宅专项维修资金管理中发挥的作用 |
| 5.2 多渠道促进维修资金增值保值 |
| 5.3 优化维修资金申请使用程序 |
| 5.4 完善相关法律制度 |
| 5.5 加强对住宅专项维修资金管理的宣传 |
| 5.6 加强住宅专项维修资金监管 |
| 6 结论 |
| 参考文献 |
| 作者简历 |
| 学位论文数据集 |
（4）住房承租权特别保护法律研究（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 第一章 导论 |
| 一、问题之提出 |
| 二、文献综述 |
| 三、研究目的与基本研究思路 |
| 四、研究方法 |
| 五、研究重点与难点 |
| 六、本论文的创新点 |
| 第二章 住房承租权特别保护的制度基础 |
| 一、相关基础概念 |
| 二、对住房承租人特别保护的社会客观基础 |
| (一)租购同权、发展租赁市场的国家政策目标需要对住房承租人予以特殊保护 |
| 1、租购同权的政策背景 |
| 2、租售并举与租购同权的政策目标 |
| (二)发展住房租赁市场必须强化对住房承租人的权利保护 |
| 1、住房租赁和住房所有(自有)都是一种居住方式 |
| 2、发展住房租赁市场必须强化对住房承租权的特别保护 |
| 三、对住房租赁承租人特别保护的理论基础 |
| (一)利益比较：承租人的利益更加值得法律倾斜保护 |
| 1、社会政策基础——住房承租人与出租人相比一般处于经济上弱势地位,其基本的生存利益更值得法律予以保护 |
| 2、伦理基础——对承租人生存权利的保护 |
| (二)人权法基础——对住房承租人的住房权保障 |
| (三)法理基础 |
| 1、基于占有权利的法益效力 |
| 2、财产所有权的社会化义务理论（私权社会责任理论） |
| 第三章 住房租赁法律关系中的特殊权利义务 |
| 一、住房承租人特殊权利义务产生的基础 |
| (一)保障住房承租人利益的法价值目标 |
| 1、强化住房承租人的法律地位和利益倾斜,平等保护当事人合法权益 |
| 2、稳定住房租赁关系和社会秩序 |
| (二)保障住房承租人利益的主要制度理念 |
| 1、承租权物权化,保护实际居住人 |
| 2、承租合同长期化 |
| 3、租金标准稳定化 |
| 4、承租人权利业主化 |
| 5、权利表征显性化 |
| 二、国家运用公权力对住房租赁法律关系适当干预的正当性基础 |
| (一)公私法的分类和社会法对社会弱者特别保护的正当性 |
| (二)现代民法对合同自由的限制：从形式正义到实质正义 |
| (三)国家公权力对住房租赁法律关系适当干预的正当性 |
| 三、住房租赁法律关系权利义务的特殊内容 |
| (一)基于住房租赁合同的承租人和出租人的基本权利和义务 |
| 1、出租人的适住性默示担保义务：提供和维持适合于居住的住房的义务 |
| 2、住房出租人的修缮义务 |
| 3、承租人支付租金和附加费用的义务 |
| 4、承租人遵守业主公约的义务 |
| 5、承租人的租住安宁权 |
| 6、承租人住房租赁关系终了之返还住房义务 |
| (二)基于国家对住房租赁市场的规制：保障承租人权利,平衡当事人利益…… |
| 1、建立住房租赁的最低适住性安全标准 |
| 2、建构住房租赁的租金调整制度 |
| 3、强化对住房租赁押金的规制 |
| (三)对住房出租人权利行使的限制,强化对住房承租人的保护 |
| 1、住房租赁合同解除中对承租人的特殊保护 |
| 2、住房出租人的减损义务 |
| 3、出租人收回住房私力救济的限制 |
| 第四章 住房承租权的特别保护法律制度内容 |
| 一、住房承租权的物权化 |
| (一)住房承租权的概念 |
| (二)住房承租权的效力 |
| (三)住房承租权的性质 |
| (四)住房承租权物权化的演变与发展 |
| (五)我国住房租赁立法的制度选择：住房承租权物权化 |
| 二、承租人的优先权(包括优先购买权和优先续租权) |
| (一)住房承租人优先购买权 |
| 1、住房承租人优先购买权概念和特征 |
| 2、住房承租人优先购买权制度的价值和正当性基础 |
| 3、承租人优先购买权的性质 |
| 4、承租人优先购买权的行使条件 |
| 5、优先购买权被侵害的权利救济 |
| 6、需要厘清的问题 |
| (二)住房承租人优先续租权 |
| 三、住房抵押中承租权的特殊保护 |
| (一)各国关于抵押权实现过程中保护承租权的法律制度 |
| 1、知情权规则——抵押权实现过程中的通知义务 |
| 2、缓期交付制度 |
| 3、抵押权人同意制度 |
| (二)我国关于抵押权实现过程中与承租人保护的立法完善 |
| 1、抵押权与承租权的冲突与协调 |
| 2、建构抵押权实现过程中对住房承租人特殊保护制度 |
| 四、住房买卖中承租权的特殊保护 |
| (一)住房买卖交易中对承租人的保护：买卖不破租赁制度 |
| 1、买卖不破租赁制度的含义 |
| 2、域外关于住房买卖不破租赁的立法例 |
| 3、住房买卖不破租规则的立法理由 |
| 4、买卖不破租赁的成立要件 |
| 5、买卖不破租赁的法律效果 |
| 6、适用买卖不破租规则的例外 |
| (二)司法处置(强制拍卖)债务人住房对承租权的保护制度及对承租权干扰的排除 |
| 1、案外人以住房租赁合同对强制执行干扰的表现形式 |
| 2、完善保护承租权制度：住房承租人的执行标的异议和执行异议之诉 |
| 3、完善住房租赁登记备案制度,增强住房承租权的公示效力 |
| 4、加重承租权人举证义务,加大对虚假租赁合同当事人的惩罚力度 |
| 5、对司法机关委托拍卖公告记载的租赁负担与实际不一致的处理 |
| 五、强化对次承租人和同住人住房承租权的保护 |
| (一)基于承租人的转租权(或部分转租权),完善次承租人利益保护制度…… |
| 1、关于住房转租和承租权转让 |
| 2、次承租人权利保护的立法理由 |
| 3、次承租人权利保障的范围 |
| 4、我国立法选择：强化对次承租人的权利保障 |
| (二)完善同住人承租权（加入权）保护制度 |
| 1、各国立法比较 |
| 2、同住人承租权的性质 |
| 3、适用同住人承继承租权的条件 |
| 4、同住人承租权的效力 |
| 5、我国法律对同住人承租权制度的完善 |
| 第五章 现代居住模式下承租人的特别权利保护 |
| 一、现代居住模式的特点和住房承租人的特殊权利保护 |
| (一)现代居住模式的特点 |
| (二)现代居住模式下强化对住房承租人特殊保护的理由 |
| 二、承租人取得权利的依据：业主权利的默示让与 |
| 三、现代居住模式下住房承租人的特别权利：准业主权 |
| (一)承租人与出租人的关系：公共部分使用权能默示性转移给承租人 |
| 1、居住物业区域公共资源和设施设备使用权 |
| 2、要求出租人协助进行租赁合同登记备案的权利 |
| (二)住房承租人与物业服务人的关系：接受物业服务权 |
| (三)住房承租人与业主委员会的关系：参与公共事务管理权 |
| 1、公共事务参与权 |
| 2、在业主大会上陈述意见权 |
| 3、知情权 |
| (四)住房承租人与相邻人的关系：妨害行为制止权 |
| 四、建立住房租赁当事人失信制度,平等保护当事人合法权益,促进住房租赁市场健康发展 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读学位期间的研究成果 |
（5）物业服务企业法律责任边界研究（论文提纲范文）
| 前言 |
| 第一章绪论 |
| 1.1研究背景 |
| 1.2研究现状 |
| 1.3研究价值 |
| 1.4研究方法及思路 |
| 第二章物业服务概述及主要法律关系 |
| 2.1概述 |
| 2.1.1物业服务的相关概念 |
| 2.1.2物业服务纠纷的特点 |
| 2.1.2.1物业服务纠纷的大数据统计 |
| 2.1.2.2案件类型集中，以物业服务合同纠纷为主 |
| 2.1.2.3案件原因多样，常涉及其他主体的责任 |
| 2.1.2.4案件解决成本高，难以案结事了 |
| 2.2物业服务企业的主要相关方 |
| 第三章物业服务企业法律责任边界的调研比较 |
| 3.1杭州市 |
| 3.1.1杭州市物业管理实务中存在的责任边界不清情形 |
| 3.1.2杭州市地方性法规中物业服务企业的主要责任 |
| 3.1.2.1杭州市的物业服务收费 |
| 3.1.2.2杭州市物业维修资金的使用 |
| 3.2上海市 |
| 3.2.1上海市物业实务中存在的特点 |
| 3.2.2上海市地方性法规中物业服务企业的主要责任 |
| 3.2.2.1上海市的物业服务收费 |
| 3.2.2.2上海市物业维修资金的使用 |
| 3.3深圳市 |
| 3.3.1深圳市物业管理实务中存在的责任边界不清情形 |
| 3.3.2深圳市地方性法规中物业服务企业的主要责任 |
| 3.4香港特别行政区 |
| 3.4.1香港物业服务企业的定位与职责 |
| 3.4.1.1代理人身份 |
| 3.4.1.2普通法视角下的“蓝色钱江案” |
| 3.4.1.3香港物业公司与消防问题 |
| 3.4.2香港关于物业物业管理的法律法规提要 |
| 3.4.2.1《建筑物管理条例》 |
| 3.4.2.2《物业管理服务条例》 |
| 第四章物业服务企业法律责任边界的具体分析 |
| 4.1消防责任 |
| 4.1.1物业公司的法定及约定职责 |
| 4.1.1.1物业管理职责 |
| 4.1.1.2消防安全职责 |
| 4.1.2涉及的法律关系及责任承担 |
| 4.1.2.1民事法律关系及责任承担 |
| 4.1.2.2行政法律关系及责任承担 |
| 4.1.2.3刑事法律关系及责任承担 |
| 4.1.3物业公司无需承担责任的情形 |
| 4.2业主遭受第三人侵害引起的侵权责任 |
| 4.2.1业主遭受第三人侵害的情形 |
| 4.2.2典型案例分析 |
| 4.3承接查验的法律边界分析 |
| 4.3.1承接查验的相关法律法规 |
| 4.3.2与承接查验相关的法律责任及其边界 |
| 4.3.3典型案例分析 |
| 4.4物业维保的法律责任边界分析 |
| 4.4.1与专项维修资金相关的法律责任及其边界 |
| 4.4.1.1相关部门规章中的规定 |
| 4.4.1.2物业服务实务中存在的问题 |
| 4.4.2与电梯维护相关的法律责任及其边界 |
| 4.4.2.1法定责任及其边界 |
| 4.4.2.2约定责任及其边界 |
| 4.4.3典型案例分析 |
| 第五章物业服务企业的风险应对措施 |
| 5.1消防责任的风险应对 |
| 5.1.1民事责任中的风险应对 |
| 5.1.2行政责任中的风险应对 |
| 5.1.2.1强化自身消防管理 |
| 5.1.2.2建立消防整改通知应急机制 |
| 5.1.2.3建议对《住宅专项维修资金管理办法》涉及消防方面物业维修资金的使用程序进行修订 |
| 5.1.2.4建议对《住宅专项维修资金管理办法》涉及维修资金余额不足首期交存额30%的续交责任进行修订 |
| 5.1.3刑事责任中的风险应对 |
| 5.2由业主遭受第三人侵害时引起责任的风险应对 |
| 5.3由承接查验引起的侵权责任风险应对 |
| 5.4由物业维保问题引起的侵权责任风险应对 |
（6）新思路谱写新篇章——中国物业管理协会2018年度会长会议部分代表发言（节选）（论文提纲范文）
| 中国物业管理协会副会长兼秘书长王鹏: |
| 中国物协副会长、海南省物业管理协会会长吴建社: |
| 中国物协副会长刘德明: |
| 中国物协副会长张圣哲: |
| 中国物协副会长周心怡: |
| 中国物协副会长李海荣: |
| 中国物协副会长朱保全: |
| 中国物协副会长曹阳: |
| 中国物协副会长石正林: |
| 中国物协副会长李风: |
| 中国物协副会长闻涛: |
| 中国物协副会长林常青: |
| 中国物协副会长李健辉: |
| 中国物协维修资金专委会秘书长刘晓波: |
| 中国物协房屋安全鉴定专业委员会秘书长陈社君: |
| 中国物协副会长周星: |
| 中国物协副会长陈耀忠: |
| 中国物协副会长董贤钧: |
| 中国物协副会长李书剑: |
| 中国物协副会长杨民召: |
| 中国物协副会长宫雅玲: |
| 中国物协副会长姚敏: |
| 中国物协副会长聂孝: |
| 中国物协副会长闫丽君: |
| 中国物业管理协会副会长李春俐: |
| 中国物业管理协会副会长周洪斌: |
| 中国物协副会长胡在新: |
| 中国物协副会长徐青山: |
| 中国物协副秘书长艾白露: |
| 中国物业管理协会副秘书长余绍元: |
| 中国物业管理协会会长沈建忠: |
（7）“住宅专项维修资金业主自管模式”的立法构建研究（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 导论 |
| 一、选题背景与问题聚焦 |
| 二、国际与国内的研究现状 |
| 三、理论意义和实践价值 |
| 四、研究视角与研究方法 |
| 五、论文框架及创新之处 |
| 第一章 住宅专项维修资金管理模式的历史演进与域外考察 |
| 第一节 住宅专项维修资金管理模式的立法与沿革 |
| 一、单位体制下关于住宅维修管理的法律探索 |
| 二、“维修基金”概念的形成及其管理模式的局限性 |
| 三、“专项维修资金”法律制度中的管理模式 |
| 第二节 住宅专项维修资金的定性争论与反思 |
| 一、有关“专项维修资金”的定性争论与评述 |
| 二、住宅专项维修资金的法律特性评价 |
| 三、从“维修基金”到“维修资金”——我国立法变革的深入反思 |
| 第三节 住宅专项维修资金法律制度的国际经验 |
| 一、欧美国家有关住宅专项维修资金制度的立法经验 |
| 二、亚太国家和地区有关住宅专项维修资金制度的立法与实践 |
| 三、住宅专项维修资金制度“国际立法经验”的中国借鉴 |
| 第二章 住宅专项维修资金的业主自管责任 |
| 第一节 住宅专项维修资金代管中的业主责任转移 |
| 一、建筑物区分所有权理论下专项维修资金的定性分析 |
| 二、住宅专项维修资金管理责任的现行立法思路 |
| 三、政府法定代管模式难以维护业主权益 |
| 四、物业服务企业代管维修事务的业主监督困境 |
| 第二节 专项维修资金业主自管责任及其立法缺陷 |
| 一、住宅小区业主的专项维修资金自管责任 |
| 二、业主自管责任立法理念的缺陷及其转型 |
| 三、我国香港地区关于业主积极管理责任的立法及评价 |
| 第三节 业主积极履行自管责任的立法激励 |
| 一、明确共有权利边界，实现小区一体化维护 |
| 二、保障业主知情权，建立自管的认知共识 |
| 三、设立业主组织，降低谈判联络成本 |
| 四、构建互利合作、沟通互信的参与表决机制 |
| 五、构建业主共同利益的救济维护机制 |
| 第三章 住宅专项维修资金业主自管模式的政府监管 |
| 第一节 政府对业主自管模式进行监管的理论基础 |
| 一、住宅专项维修资金业主自管模式下政府监管的正当性基础 |
| 二、住宅专项维修资金政府监管的理论阐释 |
| 三、我国香港地区老旧楼宇维修监管的启示 |
| 第二节 政府对业主自管模式实施监管的法律制度构建 |
| 一、政府对业主自管模式实施监管的原则定位 |
| 二、业主自管组织建立和发展过程中的政府监管责任 |
| 三、专项维修资金归集和续筹中的政府监管 |
| 四、专项维修资金使用过程中的政府监管 |
| 五、专项维修资金金融参与中的政府监管 |
| 第四章 住宅专项维修资金业主自管组织的法律构建 |
| 第一节 住宅专项维修资金业主自管组织的困境 |
| 一、我国住宅小区的垄断式商业治理模式 |
| 二、业主自管组织运行过程中的现实困境 |
| 第二节 住宅专项维修资金业主自管组织的构建逻辑 |
| 一、住宅小区治理模式转型的现实需求 |
| 二、住宅小区业主自管组织的重构逻辑 |
| 第三节 住宅专项维修资金业主自管组织的法人化 |
| 一、业主自管组织法人化的立法与实践困境 |
| 二、业主自管组织法人化的中国实践与国际考察 |
| 三、业主自管组织法人化对于专项维修资金的意义 |
| 第五章 自管模式下住宅专项维修资金的归集与续筹 |
| 第一节 专项维修资金归集前提：专户管理银行的选定 |
| 一、专项维修资金专户管理银行的市场准入与业主选择 |
| 二、专项维修资金账户设置的法律问题 |
| 第二节 住宅专项维修资金归集法律制度的完善 |
| 一、专项维修资金归集方式的立法争议 |
| 二、专项维修资金归集依据的立法确定 |
| 三、专项维修资金归集主体的立法确定 |
| 四、老旧小区的维修资金补建补缴法律问题 |
| 第三节 住宅专项维修资金业主自治归集模式的创建 |
| 一、美国共同权益小区维修准备金归集制度的立法考察 |
| 二、美国共同权益小区维修准备金归集制度的立法评述 |
| 三、我国住宅专项维修资金业主自治归集制度的立法构建 |
| 第四节 住宅专项维修资金续筹法律问题探究 |
| 一、续筹资金的重要来源：小区公共收益 |
| 二、专项维修资金续筹法律规则的完善 |
| 第六章 自管模式下住宅专项维修资金的使用法律问题 |
| 第一节 专项维修资金支出使用程序的立法理论 |
| 一、专项维修资金支出使用程序的法律原则 |
| 二、专项维修资金支出使用程序中主体权利义务的法律架构 |
| 第二节 住宅专项维修资金预算法律程序的构建 |
| 一、住宅专项维修资金预算法律程序设立的必要性 |
| 二、住宅专项维修资金预算法律程序的设立原则 |
| 三、住宅专项维修资金预算法律程序的立法规则 |
| 第三节 住宅专项维修资金使用决策规则的立法改进 |
| 一、专项维修资金使用表决规则的反思与完善 |
| 二、专项维修资金使用表决新方法的法律问题 |
| 三、现代网络信息技术在使用决策中的运用及其法律问题 |
| 第四节 应急维修特殊使用决策规则的法律问题 |
| 一、适足住房权——应急维修特殊使用决策规则的核心理念 |
| 二、应急维修特殊使用决策规则中的业主权利保障 |
| 第五节 工程维修中的专项维修资金支出监督 |
| 一、构建工程维修中的专项维修资金支出监督法律制度 |
| 二、招投标过程中的专项维修资金风险监督 |
| 三、施工过程中的专项维修资金风险监督 |
| 第七章 自管模式下住宅专项维修资金的金融化治理 |
| 第一节 房屋维修保险的中国模式与美国经验 |
| 一、房屋维修保险“泰州模式”的深度剖析与反思 |
| 二、美国共有公寓保险制度对我国维修资金“金融化”的立法启示 |
| 第二节 专项维修资金金融化的法律模式设计 |
| 一、“维修资金使用中引入商业保险”的模式设计——以电梯维修更新为例 |
| 二、专项维修资金“金融参与”风险的立法控制 |
| 结语与展望 |
| 参考文献 |
| 后记 |
| 攻读学位期间的科研成果 |
（9）物业服务第三方运行机制研究（论文提纲范文）
| 前言 |
| 第一章物业服务第三方评估的作用意义 |
| 1.1物业第三方产生的背景 |
| 1.1.1物业行业纵深发展的必然产物 |
| 1.1.2业主实施科学自治的必要手段 |
| 1.1.3政府行业治理创新的重要载体 |
| 1.1.4界定相关方面责任的独立机构 |
| 1.2第三方评估的含义 |
| 1.3物业第三方评估含义及特点 |
| 1.3.1国内专家定义 |
| 1.3.2我们的定义 |
| 1.4物业第三方服务的作用和意义 |
| 1.4.1政府实现物业管理监管方式创新 |
| 1.4.1.1将物业管理的监督从行政性转向专业性 |
| 1.4.1.2将物业管理的监督从单一性转向多样性 |
| 1.4.1.3将物业管理的监督从政府转向市场 |
| 1.4.2公正客观评判物业企业服务质量 |
| 1.4.2.1对物业服务企业在服务上的作出评价 |
| 1.4.2.2对物业服务企业在机会选择上作出评价 |
| 1.4.2.3对物业服务企业在面临风险的作出评价 |
| 1.4.3帮助广大业主实现有序高效自治 |
| 1.4.3.1对业主在物业管理服上进行专业指导 |
| 1.4.3.2对业主在自身权益维护进行理性指导 |
| 1.4.3.3对业主在物业管理选择作出有效指导 |
| 结语 |
| 第二章物业服务第三方评估的发展现状 |
| 2.1 2010年之前物业第三方发展 |
| 2.2 2010年之后物业第三方发展 |
| 2.2.1政府部门的积极推动 |
| 2.2.2市场需求的逐步推动 |
| 2.2.3广义第三方机构继续出现 |
| 2.3北京模式与上海模式的比较 |
| 2.3.1上海模式的分析 |
| 2.3.2北京模式的分析 |
| 结语 |
| 第三章物业服务第三方评估的基本问题 |
| 3.1业务领域分类 |
| 3.1.1物业服务质量评估 |
| 3.1.2物业服务费用评估 |
| 3.1.3物业项目交接查验评估 |
| 3.1.4业主自治活动顾问指导 |
| 3.2评估构成要素 |
| 3.3评估原则标准 |
| 3.3.1高度负责原则 |
| 3.3.2依法依规原则 |
| 3.3.3评估时点原则 |
| 3.3.4客观公正原则 |
| 3.3.5独立评估原则 |
| 3.3.6科学规范原则 |
| 3.4行业法律定位 |
| 3.4.1物业评估行为属于社会性消费需求 |
| 3.4.2大量物业评估需要市场来高效提供 |
| 3.4.3在物业条例修订中给予明确定位 |
| 3.5物业第三方的收费渠道 |
| 3.5.1新建物业项目的评估付费 |
| 3.5.2没有业主自治组织项目的评估付费 |
| 3.5.3已有业主自治组织项目的评估付费 |
| 3.5.4物业评估收费的原则 |
| 结语 |
| 第四章物业服务第三方的基础理论 |
| 4.1信息不对称理论 |
| 4.2公共治理理论 |
| 4.3准公共产品理论 |
| 4.4利益相关者理论 |
| 结语 |
| 第五章物业服务第三方评估的技术方法 |
| 5.1信息调查法 |
| 5.1.1现场调查法 |
| 5.1.2资料查阅法 |
| 5.1.3问卷调查法 |
| 5.2综合服务指标评价法 |
| 5.2.1国内外研究成果 |
| 5.2.2住宅物业服务质量要素分析 |
| 5.2.2.1业主感知质量要素 |
| 5.2.2.2组织支撑质量要素 |
| 5.2.3住宅物业服务质量评价体系 |
| 5.2.3住宅物业服务质量综合评价过程 |
| 5.2.3.1指标赋值与问卷设计 |
| 5.2.3.2指标筛选与权重确定 |
| 3.3综合评价与结果分析 |
| 5.3功效系数评估法 |
| 5.4市场比较法 |
| 5.5营运成本法 |
| 5.5.1确定服务成本构成 |
| 5.5.2确定小区基本情况 |
| 5.5.3确定服务内容标准 |
| 5.5.4测算整个项目收费标准 |
| 结语 |
| 第六章物业服务第三方评估的组织实施 |
| 6.1明确评估程序 |
| 6.2编制评估报告 |
| 6.3评估相关要求 |
| 6.3.1档案管理 |
| 6.3.2保密规定 |
| 6.3.3廉洁要求 |
| 结语 |
| 第七章物业服务第三方评估的指标体系 |
| 7.1物业服务质量评估指标体系 |
| 7.1.1服务效果 |
| 7.1.2人员配备 |
| 7.1.3内部管理 |
| 7.2物业服务费用评估指标体系 |
| 7.2.1工资福利费用指标 |
| 7.2.2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费指标 |
| 7.2.3清洁卫生费用指标 |
| 7.2.4.绿化养护费用指标 |
| 7.2.5物业管理区域秩序维护费用指标 |
| 7.2.6办公费用指标 |
| 7.2.7固定资产折旧费指标 |
| 7.2.8公众责任保险费用指标 |
| 7.2.9其他费用指标 |
| 7.2.10利润税费指标 |
| 7.3物业项目承接查验评估指标体系 |
| 7.3.1.物业区域划分状况指标 |
| 7.3.2物业构成状况指标 |
| 7.3.3物业服务用房状况指标 |
| 7.3.4物业共用部位状况指标 |
| 7.3.5物业共用设施设备状况指标 |
| 7.3.6维修资金管理使用状况指标 |
| 7.3.7公共能耗状况指标 |
| 7.3.8物业资料交接状况指标 |
| 7.4业委会日常运作评估指标 |
| 7.4.1业务培训指标 |
| 7.4.2制度建设指标 |
| 7.4.3议事效率指标 |
| 7.4.4信息公开指标 |
| 7.4.5公共收益指标 |
| 7.4.6有效决策指标 |
| 结语 |
| 第八章物业服务第三方评估的业务规程 |
| 8.1物业服务质量评估规程 |
| 8.1.1评估依据 |
| 8.1.2评估方法 |
| 8.1.3评估程序 |
| 8.1.3.1接受委托 |
| 8.1.3.2签订委托合同 |
| 8.1.3.3拟定作业方案，确定评估人员 |
| 8.1.3.3评估人员现场考评 |
| 8.1.3.4评估人员进行分析评估 |
| 8.1.3.5撰写评估报告 |
| 8.1.3.6提交评估报告 |
| 8.1.3.7评估资料归档 |
| 8.1.4评估要点 |
| 8.2物业服务费用评估规程 |
| 8.2.1评估依据 |
| 8.2.2评估方法 |
| 8.2.3评估程序 |
| 8.2.3.1接受委托 |
| 8.2.3.2签订委托合同 |
| 8.2.3.3拟定作业方案，确定评估人员 |
| 8.2.3.4收集同类项目资料 |
| 8.2.3.5开展实地查勘 |
| 8.2.3.6收集整理项目资料 |
| 8.2.3.7参考档期公布的物业服务成本构成 |
| 8.2.3.8专家开展分析评估 |
| 8.2.3.9撰写评估报告 |
| 8.2.3.10提交评估报告 |
| 8.2.3.11评估资料归档 |
| 8.2.4评估要点 |
| 8.2.4.1收费影响因素 |
| 8.2.4.2收费计算公式 |
| 8.3物业项目承接查验评估规程 |
| 8.3.1评估依据 |
| 8.3.2评估方法 |
| 8.3.3评估程序 |
| 8.3.3.1接受委托 |
| 8.3.3.2签订委托合同 |
| 8.3.3.3拟定作业方案，确定评估人员 |
| 8.3.3.4提前告知相关评估作业时间及配合事项 |
| 8.3.3.5由委托方和相关方提供资料和设备设施清单 |
| 8.3.3.6审核项目相关资料 |
| 8.3.3.7开展现场查勘工作 |
| 8.3.3.8分类进行评估 |
| 8.3.3.9撰写评估报告 |
| 8.3.3.10提交评估报告 |
| 8.3.3.11评估资料归档 |
| 结语 |
| 第九章物业服务第三方评估的体系建设 |
| 9.1法规政策建设 |
| 9.1.1法规建设层次c |
| 9.1.2法规建设方式 |
| 9.1.2.1北京多中心参与物业行业立法 |
| 9.1.2.2南京公开招标选取立法起草单位 |
| 9.1.3法规建设流程 |
| 9.1.3.1法规立项 |
| 9.1.3.2确定起草单位 |
| 9.1.3.3开展调研 |
| 9.1.3.4起草文本 |
| 9.1.3.5征求意见 |
| 9.1.3.6对外公示 |
| 9.1.3.7人大研究 |
| 9.1.3.8政府研究 |
| 9.1.3.9人大表决 |
| 9.1.3.10实施执行 |
| 9.2政府行业监管 |
| 9.2.1实施行业准入备案 |
| 9.2.1.1北京的条件 |
| 9.2.1.2南京的条件 |
| 9.2.1.3晋江的条件 |
| 9.2.2建立专家管理机制 |
| 9.2.3实行评估机构备案 |
| 9.2.4实施评估成果备案 |
| 9.2.5建立异议裁决机制 |
| 9.3企业规范运作 |
| 9.3.1加强企业建设 |
| 9.3.2提升队伍素质 |
| 9.3.3积极拓展业务 |
| 9.3.4狠抓评估质量 |
| 9.4行业协会作用 |
| 9.4.1开展行业发展规划研究 |
| 9.4.2加强行业自律培训机制 |
| 9.4.3加强行业信用体系建设 |
| 9.4.4自觉接受社会各界监督 |
| 9.5职业道德建设 |
| 9.5.1对评估专家要求 |
| 9.5.2对相关当事方要求 |
| 9.5.3对评估机构要求 |
| 结语 |
（10）既有住宅维护性再生策略与辅助知识库建构（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 概念解析 |
| 1.2.1 再生 |
| 1.2.2 维护性再生 |
| 1.3 关键学科支撑 |
| 1.3.1 维护性再生发展的涉及范畴 |
| 1.3.2 维护性再生实施的技术平台 |
| 1.4 相关研究回顾 |
| 1.4.1 国外相关研究 |
| 1.4.2 国内相关研究 |
| 1.4.3 国内外研究评述 |
| 1.5 研究内容及意义 |
| 1.5.1 研究对象及内容 |
| 1.5.2 研究目标及意义 |
| 1.6 研究框架 |
| 2 既有住宅维护性再生的提出 |
| 2.1 既有住宅概况 |
| 2.1.1 产权复杂 |
| 2.1.2 存量巨大 |
| 2.1.3 劣化普遍 |
| 2.2 既有住宅再生实践方式及特点 |
| 2.2.1 实践方式 |
| 2.2.2 主要特点 |
| 2.3 既有住宅再生实践面临的挑战 |
| 2.3.1 住宅产权的新变化 |
| 2.3.2 相关法规的新要求 |
| 2.3.3 当前实践面临的挑战 |
| 2.4 既有住宅维护性再生的提出 |
| 2.4.1 既有住宅维护性再生的提出 |
| 2.4.2 既有住宅维护性再生的基本框架 |
| 2.5 本章小结 |
| 3 既有住宅维护性再生现状分析 |
| 3.1 既有住宅维护性再生相关法规政策不健全 |
| 3.1.1 法律法规 |
| 3.1.2 政策标准 |
| 3.2 既有住宅维护性再生管理系统不完善 |
| 3.2.1 管理机构 |
| 3.2.2 管理模式 |
| 3.3 既有住宅维护性再生相关技术行业不成熟 |
| 3.3.1 检测诊断 |
| 3.3.2 维护维修 |
| 3.4 本章小结 |
| 4 发达国家及地区既有住宅维护性再生经验分析 |
| 4.1 日本-长期修缮计划 |
| 4.1.1 住宅再生 |
| 4.1.2 长期修缮计划 |
| 4.1.3 实践案例 |
| 4.2 香港-楼宇维修计划 |
| 4.2.1 背景 |
| 4.2.2 法制化的维护管理 |
| 4.2.3 实践案例 |
| 4.3 台湾-整建维护计划 |
| 4.3.1 背景 |
| 4.3.2 多样化的激励补助 |
| 4.3.3 实践案例 |
| 4.4 维护性再生经验分析 |
| 5 既有住宅维护性再生策略研究 |
| 5.1 明晰各主体利益诉求、挖掘维护性再生开展动力 |
| 5.1.1 维护性再生中涉及到的主体 |
| 5.1.2 各参与主体的利益诉求 |
| 5.2 完善组织架构与程序、夯实维护性再生运行基础 |
| 5.2.1 维护性再生的组织架构 |
| 5.2.2 维护性再生的实施程序 |
| 5.3 建立多维度保障措施、确保维护性再生持续长效 |
| 5.3.1 健全维护性再生法规体系 |
| 5.3.2 完善维护性再生管理系统 |
| 5.3.3 拓展维护性再生技术方法 |
| 5.4 本章小结 |
| 6 既有住宅维护性再生辅助知识库建构 |
| 6.1 辅助知识库建构的基本思路 |
| 6.1.1 知识库建构的思路及意义 |
| 6.1.2 知识库建构的依据 |
| 6.1.3 知识库建构的内容 |
| 6.2 既有住宅维护性再生病症采集 |
| 6.2.1 东北地区既有住宅状态分析 |
| 6.2.2 既有住宅病症的采集 |
| 6.3 既有住宅维护性再生病症关联性分析 |
| 6.3.1 既有住宅“部位-病症”关联性分析 |
| 6.3.2 既有住宅“诊断-修复”关联性分析 |
| 6.4 既有住宅维护性再生辅助知识库建构 |
| 6.4.1 知识库平台的目标功能 |
| 6.4.2 知识库平台的数据信息体系设计 |
| 6.4.3 知识库平台的网络架构 |
| 6.5 本章小结 |
| 7 结论与展望 |
| 7.1 结论 |
| 7.2 创新点 |
| 7.3 展望 |
| 参考文献 |
| 附录1 既有住宅病症采集小区基本信息 |
| 附录2 既有住宅病症采集案例及数量统计 |
| 附录3 大连地区既有住宅再生改造项目 |
| 攻读博士学位期间科研项目及科研成果 |
| 致谢 |
| 作者简介 |
四、中国物业管理协会房屋安全鉴定专业委员会成立（论文参考文献）
- [1]常州市住宅专项维修资金管理研究[D]. 李邺寰. 中国矿业大学, 2020(01)
- [2]物业管理行业责任边界问题研究[A]. 闻立达管理咨询(北京)有限公司. 物业管理课题研究优秀成果汇编（2016-2018）, 2019
- [3]坚持党建引领 服务为本 推动行业创新发展——中国物业管理协会第四届理事会工作报告[J]. 沈建忠. 中国物业管理, 2019(05)
- [4]住房承租权特别保护法律研究[D]. 张焱. 西南政法大学, 2019(08)
- [5]物业服务企业法律责任边界研究[A]. 浙江省房地产业协会物业专业委员会,浙江省房地产业协会法律与维权专业委员会. 2018年中国物业管理协会课题研究成果, 2018
- [6]新思路谱写新篇章——中国物业管理协会2018年度会长会议部分代表发言（节选）[J]. 本刊编辑部. 中国物业管理, 2018(01)
- [7]“住宅专项维修资金业主自管模式”的立法构建研究[D]. 施润. 西南政法大学, 2017(08)
- [8]2017,撸起袖子,怎么干?——2017年度中国物业管理协会会长工作会议部分代表发言（节选）[J]. 本刊编辑部. 中国物业管理, 2017(01)
- [9]物业服务第三方运行机制研究[A]. 南京市物业行业协会. 2016年中国物业管理协会课题研究成果, 2016
- [10]既有住宅维护性再生策略与辅助知识库建构[D]. 王晓. 大连理工大学, 2016(06)
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